Παθητικό Εισόδημα Blog 2023
Εκεί υπεκμίσθωση ακινήτων ή υπεκμίσθωση ενοικιαστήσυνηθέστερα αποκαλείται υπενοικιάζωείναι η πρακτική/κατάσταση στην οποία ένας ενοικιαστής μπορεί με τη σειρά του νοικιάσει το διαμέρισμα σε άλλο άτομο.
Πρόκειται για μια απολύτως νόμιμη διαδικασία εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις.
Πρώτα απ ‘όλα, η υπομίσθωση μπορεί να πραγματοποιηθεί εκ των προτέρων συγκατάθεση του ιδιοκτήτηαυτή η συγκατάθεση πρέπει να αναφέρεται στο συμβόλαιο μίσθωσης ή, σε μεταγενέστερη ημερομηνία, γραπτώς.
Οποιαδήποτε σχέση μεταξύ του ενοικιαστή και ενός τρίτου προσώπου πρέπει να ρυθμίζεται από α σύμβαση υπεκμίσθωσης ακινήτωνέγγραφο παρόμοιο με το κλασικό μισθωτήριο συμβόλαιο, οι λεπτομέρειες του οποίου ρυθμίζονται από το άρθρο 262 του Αστικού Κώδικα.
Προκειμένου κάποιος να μιλήσει για όλες τις προθέσεις και τους σκοπούς της υπεκμίσθωσης, η εν λόγω συμβατική σχέση πρέπει να έχει μόνο προσωρινό και προσωρινό χαρακτήρα. Στο τέλος της προκαθορισμένης περιόδου, ο κύριος μισθωτής πρέπει να επανακαταλάβει το ακίνητο. Σύμφωνα με το νόμο, η διάρκεια της σύμβασης υπομίσθωσης πρέπει ενδεχομένως να είναι μικρότερη από εκείνη των κανονικών συμβάσεων μίσθωσης.
Επομένως, δεν είναι δυνατό να δημιουργηθεί μια συμβατική σχέση υπομίσθωσης της οποίας η διάρκεια είναι για κάποιο λόγο μεγαλύτερη από αυτή της παραδοσιακής μίσθωσης.
Σημείωση: εάν θέλετε να φιλοξενήσετε συγγενείς, φίλους ή συνεργάτες, δεν χρειάζεται να συνάψετε συγκεκριμένη σύμβαση υπομίσθωσης, ακόμη κι αν συνεισφέρουν στο κόστος ενοικίασης. Η φιλοξενία δεν θεωρείται ισοδύναμη με μια πραγματική συμβατική σχέση.
Τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη
Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού μπορεί αρνηθεί την υπενοικίαση. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη νομοθεσία του ιταλικού κράτους υπάρχουν καλά τρεις περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί την υπεκμίσθωση του ακινήτου.
Η πρώτη περίπτωση αφορά το αδυναμία κοινοποίησης των όρων της υπεκμίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει συνεχώς τα πάντα που αφορούν την περιουσία του. Εάν του αρνηθούν την ευκαιρία να γνωρίζει όλες τις λεπτομέρειες της σύμβασης υπεκμίσθωσης, θα μπορούσε να αρνηθεί αυτήν την ευκαιρία μέχρι να γίνουν οι οφειλόμενες διευκρινίσεις.
Μια άλλη προϋπόθεση αφορά την αδικία των συνθηκών. Εάν ο ιδιοκτήτης αντιληφθεί όλους τους όρους και τους κρίνει καταχρηστικούς, θα μπορούσε να παρέμβει αρνούμενος το δικαίωμα χρήσης του σπιτιού του υπό όρους ενοικίασης υπομίσθωσης.
Ποιος αποφασίζει αν οι συνθήκες είναι καταχρηστικές ή όχι; Προφανώς στον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Δεν υπάρχουν όρια από άποψη νόμου σύμφωνα με τα οποία μπορεί κανείς να αποφασίσει ελεύθερα εάν οι όροι της υπεκμίσθωσης είναι καταχρηστικοί ή όχι. Επομένως, όλα αφήνονται στην ελεύθερη κρίση.
Τέλος, είναι δυνατό να αρνηθεί κανείς τη χρήση των χώρων ως υπενοικίαση εάν αυτό είναι πηγή προκατάληψης. Για παράδειγμα, το δωμάτιο που είναι υπενοικιαζόμενο δεν πρέπει να αλλάζει την προβλεπόμενη χρήση.
Είναι σοβαρά απαγορεύεται η εκτέλεση υπομίσθωσης ενοικίασης χωρίς έγκαιρη ενημέρωση του κύριου ιδιοκτήτη. Ο τελευταίος πρέπει όχι μόνο να είναι σε θέση να διαβάσει όλους τους όρους της σύμβασης υπεκμίσθωσης, αλλά πρέπει επίσης να έχει ρητή συγκατάθεση.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να αποσύρει τη συγκατάθεσή του για υπεκμίσθωση. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν οι όροι της σχέσης υπομίσθωσης του μισθωτή αλλάξουν χωρίς την ικανοποίησή σας. Ο κύριος ιδιοκτήτης μπορεί να συμπληρώσει το έντυπο μονομερούς αλλαγής και να το στείλει στον κύριο μισθωτή για να εκφράσει την άρνησή του να αποδεχτεί τους νέους όρους υπομίσθωσης.
Αυτή η διαφωνία πρέπει σε κάθε περίπτωση να έχει κατάλληλα κίνητρα με τις δέουσες εξηγήσεις.
Σε ορισμένες περιπτώσεις είναι ακόμη πιθανό η κύρια σύμβαση να λυθεί εντελώς. Αυτό είναι δυνατό εάν ο κύριος ενοικιαστής δεν κοινοποιήσει τους όρους υπομίσθωσης στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, εάν ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί με την άρνηση του κύριου ιδιοκτήτη να συναινέσει και εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει ενημερωθεί καθόλου για την επιχείρηση υπομίσθωσης, είναι δυνατόν να να καταγγείλει μονομερώς τη σύμβαση.
Ωστόσο, η διαδικασία ακύρωσης της κύριας μίσθωσης πρέπει να ακολουθεί όλους τους κανόνες που συχνά περιλαμβάνονται στην κύρια μίσθωση.
Πλήρης ή μερική υπεκμίσθωση
Υπάρχει δυνατότητα υπενοικίασης μέρους του σπιτιού; Τι γίνεται με όλο το σπίτι;
Την απάντηση δίνει το άρθρο αναφοράς, το ν.2, Νόμος ν. 392/78.
Από αυτή την άποψη, προσδιορίζονται δύο τύποι υπεκμίσθωσης.
Ο νόμος το εξηγεί δεν είναι δυνατή η πλήρης υπομίσθωση (εκτός εάν συναινέσει ο ιδιοκτήτης), ενώ γίνεται δεκτό το μερικό (εκτός αν αρνηθεί ο ιδιοκτήτης).
Η συνολική υπομίσθωση ακινήτων
Εκεί συνολική υπομίσθωση προβλέπει ότι ένας υπενοικιαστής μπορεί χρησιμοποιήστε ολόκληρο το διαμέρισμαμετά τη σύναψη σύμβασης αυτού του τύπου γίνεται ο κύριος ενοικιαστής του σπιτιού.
Αυτός ο τύπος υπομίσθωσης μπορεί να συμβεί σε περιπτώσεις όπου ο ενοικιαστής έχει την πρόωρη ανάγκη μετακόμισης, επομένως πρέπει να πληρώσει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη ή καθυστερημένη πληρωμή σε περίπτωση αναμενόμενης ύφεσης, αποφασίζει να υπομισθώσει ολόκληρο τον χώρο.
Ακόμη και αν ο μισθωτής δεν μένει πλέον στο σπίτι, υποχρεούται να πληρώσει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη.
Η μερική υπεκμίσθωση ακινήτων
Όπως υποδηλώνει το όνομα, μια συμφωνία μερικής υπομίσθωσης προβλέπει ότι η ο υποαγωγός μπορεί να χρησιμοποιήσει μόνο ένα μέρος του χώρουσυνήθως ένα δωμάτιο συν κοινόχρηστους χώρους όπως μπάνιο, σαλόνι και κουζίνα.
Αυτός ο τύπος υπεκμίσθωσης, πολύ πιο συχνός, συμβαίνει όταν ένας μισθωτής που σκοπεύει να ανακτήσει μέρος του κόστους του ενοικίου λαμβάνει τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για υπεκμίσθωση. Όπως φαντάζεστε, αυτή η κατάσταση συμβαίνει πάνω από όλα με φοιτητές και εργαζόμενους εκτός έδρας που για να επισπεύσουν τις διαδικασίες έχουν νοικιάσει ολόκληρο διαμέρισμα, αλλά σκοπεύουν να μειώσουν τα έξοδα.
Σε αυτή την κατάσταση ο ενοικιαστής συνεχίζει να μένει στο σπίτι και να συνεισφέρει (ανάλογα με το συμβόλαιο) στα έξοδα.
Η συμβατική σχέση μεταξύ υποενοικιαστή και ιδιοκτήτη
Από νομική άποψη, δεν υπάρχει καμία απολύτως σχέση μεταξύ αυτών των κομμάτων. Ωστόσο, υπάρχουν τέσσερις περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να υπάρχει άμεση έννομη σχέση μεταξύ του υποενοικιαστή και του ιδιοκτήτη.
Αυτοί είναι:
- ο ιδιοκτήτης μπορεί να επικοινωνήσει με τον υποενοικιαστή για να τον ειδοποιήσει ή να τον αναγκάσει να χρησιμοποιήσει τις εγκαταστάσεις όπως επιτρέπεται από τους συμβατικούς όρους·
- ο ιδιοκτήτης μπορεί να πραγματοποιήσει τη διατήρηση των αντικειμένων που ανήκουν στον υποενοικιαστή, εάν δεν καταβληθεί το ενοίκιο·
- ο ιδιοκτήτης μπορεί να βάλει την κύρια μίσθωση στο όνομα του υπενοικιαστή εάν ακυρωθεί η κύρια μίσθωση.
- ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το Pretore ή το Γραφείο Συνδιαλλαγής να ζητήσει έξωση του υποενοικιαστή στο τέλος της κύριας μίσθωσης.
Δεν υπάρχουν άλλες δυνατότητες για συμβατική σχέση μεταξύ του υπενοικιαστή και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Υπενθυμίζεται ότι, όπως ορίζεται στο άρθρο 273α, οι διάφορες ουσιαστικές διατάξεις που αφορούν τη συμβατική επέκταση ή ακύρωση μπορούν επίσης να εφαρμοστούν στη σύμβαση υπεκμίσθωσης.
Πώς να υπενοικιάσεις ένα σπίτι;
Εντάξει, κάνατε έρευνα για την υπενοικίαση και τώρα θέλετε να το κάνετε πράξη. Πώς να πραγματοποιήσετε μια υπομίσθωση ενοικίασης;
Πρώτα, μόλις βρείτε το άτομο που ενδιαφέρεται να αναλάβει, πρέπει να το κάνετε ειδοποιήστε τον ιδιοκτήτη του ακινήτου επικοινωνώντας το διάρκεια της υπεκμίσθωσης, την καθορισμένη περιοχή (δωμάτιο, ολόκληρο το σπίτι) ε τα στοιχεία του υπομισθωτή. Εάν ο υπενοικιαστής είναι πολίτης εκτός ΕΕ, είναι απαραίτητο να προσκομίσετε το μοντέλο «δήλωσης φιλοξενίας». Βεβαιωθείτε επίσης ότι έχετε γραπτή συγκατάθεση από τον ιδιοκτήτη για την άσκηση της υπομίσθωσης του ενοικιαστή.
Εάν πρόκειται για συνολική υπομίσθωση, αυτό πρέπει να προσδιορίζεται στη σύμβαση με τον ιδιοκτήτη, διαφορετικά ο τελευταίος μπορεί να ζητήσει από τον ενοικιαστή και τον υπενοικιαστή να εγκαταλείψουν το σπίτι ανά πάσα στιγμή.
ο σύμβαση υπομίσθωσης πρέπει να συμμορφώνεται με τους όρους της μίσθωσης ή να έχει μικρότερη ή ίση διάρκεια. Σε περίπτωση μεγαλύτερης διάρκειας, αυτό θα λήξει όταν λήξει η μίσθωση μεταξύ του ιδιοκτήτη και του μισθωτή.
ο Η σύμβαση υπομίσθωσης πρέπει να καταχωρηθεί καταβάλλοντας το τέλος ταξινόμησης (μοντέλο F24 Elide) εντός 30 ημερών από την υπογραφή της σύμβασης, στην Υπηρεσία Εσόδων με την Μοντέλο RLI.
Οι κίνδυνοι της υπεκμίσθωσης ακινήτων
Όπως κάθε συμβατική σχέση, έτσι και αυτή περιλαμβάνει ένα μεγάλο εύρος κινδύνων που είναι αρκετά μεταβλητοί. Μπροστά σε συμφωνία υπεκμίσθωσης, ο μισθωτής-ιδιοκτήτης αναλαμβάνει την ευθύνη για τη συμπεριφορά του υπενοικιαστή.
Εάν ο τελευταίος επρόκειτο να βλάψει τους χώρους με οποιονδήποτε τρόπο, θα ευθύνεται ο κύριος ενοικιαστής, ο οποίος θα έπρεπε να καταβάλει τις ζημιές στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ομοίως, εάν ο υποενοικιαστής δεν καταβάλει το ενοίκιο, θα πρέπει να είναι ο κύριος ενοικιαστής αντί για αυτόν, ακόμη και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει το ακίνητο.
Τώρα που έχετε σίγουρα μια σαφέστερη κατανόηση του τρόπου λειτουργίας της υπομίσθωσης ακινήτων, μπορείτε να αποφασίσετε εάν αυτός ο τύπος συναλλαγής ακινήτων είναι κατάλληλος για εσάς ή όχι. Εάν εξακολουθείτε να έχετε αμφιβολίες, αν δεν έχετε βρει τις πληροφορίες που ψάχνατε, μπορείτε να μας κάνετε τις ερωτήσεις σας γράφοντας μια ανάρτηση στην ιδιωτική μας ομάδα στο Facebook, θα χαρούμε να σας βοηθήσουμε!
