Παθητικό Εισόδημα Blog 2023
Η αγορά και η πώληση ενός σπιτιού μπορεί να φαίνεται σαν μια πολύ ασήμαντη εργασία μέχρι να βρεθείτε να το κάνετε για πρώτη φορά.
Στο σχολείο, κανείς δεν εξηγεί ποιες είναι οι σημαντικές φορολογικές πτυχές που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αγορά ή την πώληση ενός σπιτιού και μερικές φορές μπορεί να προκύψουν προβλήματα εάν παραμεληθούν ορισμένες λεπτομέρειες.
Ας δούμε λοιπόν ποια είναι τα βασικά βήματα που πρέπει να τηρούνται για να διατηρούνται υπό έλεγχο αστικές και φορολογικές υποχρεώσεις για έναν ιδιώτη. Στην περίπτωση μιας εταιρείας ή μιας επιχείρησης, συνιστούμε πάντα να σας παρακολουθεί ένας ειδικός, τουλάχιστον τις πρώτες φορές, επειδή οι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη ποικίλλουν ανάλογα με την περίσταση.
Τι είναι το προσύμφωνο πώλησης;
Η προκαταρκτική σύμβαση πώλησης είναι μια σύμβαση που πρέπει να συναφθεί ως το πρώτο πράγμα σε περίπτωση πώλησης ή αγοράς και απαιτεί από τα δύο μέρη, τον πωλητή και τον αγοραστή, να αναλάβουν αμοιβαία την υπογραφή της πράξης.
Με τη θέσπιση του προσύμβασης της πώλησης το ακίνητο δεν αγοράζεται, είναι στην πραγματικότητα γραπτή υπόσχεση που εγγυάται ότι η εκποίηση θα γίνει στο μέλλον. Η μεταβίβαση του δικαιώματος κυριότητας του ακινήτου θα γίνει μόνο με την υπογραφή μεταγενέστερης και οριστικής πράξης πώλησης.
Συνήθως η προκαταρκτική συμφωνία πώλησης υπογράφεται όταν δεν είναι δυνατή η άμεση πώληση και χρησιμεύει ως εγγύηση για τυχόν μελλοντικές ταλαιπωρίες ή εκπλήξεις και από τις δύο πλευρές, στο μεταξύ, για παράδειγμα, ο αγοραστής ψάχνει για υποθήκη ή ο πωλητής περιμένει ένα νέο σπίτι που θα παραδοθεί.
Η σύμβαση πρέπει να συνταχθεί εγγράφως, ως ιδιωτικό συμφωνητικό, επικυρωμένο ιδιωτικό συμφωνητικό ή δημόσια πράξη και πρέπει να καταχωρηθεί εντός 20 ημερών από την υπογραφή της. Εάν συνταχθεί με συμβολαιογραφική πράξη, ο συμβολαιογράφος θα παρέχει εντός 30 ημερών.
Για την εγγραφή του προσύμφωνου πρέπει να καταβληθούν φόροι, συμπεριλαμβανομένου του τέλους εγγραφής 200 €, το οποίο δεν ποικίλλει ανάλογα με την τιμή πώλησης, και του χαρτοσήμου 16 € για κάθε 4 γραπτές σελίδες ή σε κάθε περίπτωση κάθε 100 γραμμές. Εάν η σύμβαση καταρτιστεί ως δημόσια πράξη ή επικυρωμένη ιδιωτική πράξη, το τέλος χαρτοσήμου θα είναι 155 €.
Εάν η προκαταρκτική προβλέπει καταβολή, τότε οφείλεται και ο φόρος ταξινόμησης, ο οποίος αντιστοιχεί στο 0,55% των προβλεπόμενων ως συνυπογράφων ποσών ή στο 3% των ποσών που προβλέπονται ως προκαταβολή επί της τιμής πώλησης.
Και στις δύο περιπτώσεις, ο φόρος που καταβλήθηκε με το προσύμφωνο θα αφαιρεθεί από τον οφειλόμενο για την εγγραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης.
Στην αρχή μπορεί να φαίνεται άχρηστο έξοδο, αλλά σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να αποφύγει δυσάρεστες εκπλήξεις, κυρίως, όπως προαναφέρθηκε, αν δεν είναι επικείμενη η υπογραφή του πραγματικού συμβολαίου πώλησης.
Οι φόροι που οφείλονται κατά την αγορά ως ιδιώτης
Εάν ο πωλητής είναι ιδιώτης ή εταιρεία που πωλεί χωρίς ΦΠΑ, ο αγοραστής υποχρεούται να πληρώσει:
- ο φόρος κτηματογράφησης 50 €?
- ο φόρος στεγαστικών δανείων των 50 €?
- το αναλογικό τέλος ταξινόμησης 2% σε σχέση με την κτηματολογική αξία, αν μιλάμε για πρώτη κατοικία, 9% αντί αν είναι δεύτερη κατοικία. Εάν το ποσό δεν υπερβαίνει τα 1.000€, ισχύει το ελάχιστο κόστος των 1.000€.
- Οι φόροι εγγραφής, υποθήκης και κτηματογράφησης πρέπει να καταβάλλονται από τον συμβολαιογράφο κατά την εγγραφή της πράξης πώλησης.
Όταν η πώληση υπόκειται σε ΦΠΑ, η φορολογική βάση στην οποία υπολογίζεται ο φόρος προστιθέμενης αξίας είναι η τιμή πώλησης.
Στην περίπτωση αυτή, οι φόροι εγγραφής, υποθήκης και κτηματογράφησης καταβάλλονται σε πάγιο ποσό 200 € για τον καθένα.
Για την πώληση ακινήτων για οικιστική χρήση και των συναφών εξαρτημάτων, ο νόμος προβλέπει τη χρήση του συστήματος τιμής-αξίας, ενός ειδικού μηχανισμού που επιτρέπει τη φορολόγηση της μεταβίβασης ακινήτων με βάση την κτηματολογική τους αξία, ανεξάρτητα από την αντίστοιχη τιμή του ακινήτου που συμφωνήθηκε και αναγράφεται στην πράξη.
Για να χρησιμοποιηθεί ο συνήθως βολικός μηχανισμός τιμής-αξίας, η πώληση πρέπει να γίνεται μεταξύ φυσικών προσώπων που δεν ενεργούν κατά την άσκηση εμπορικών ή επαγγελματικών δραστηριοτήτων.
Αν, για παράδειγμα, ο αγοραστής δηλώσει ότι το ακίνητο θα είναι εργαστήριο, τότε δεν μπορεί να εφαρμοστεί ο μηχανισμός τιμής-αξίας.
Πώς υπολογίζεται η τιμή-αξία;
Για τον υπολογισμό του φόρου ταξινόμησης, πρέπει πρώτα να γνωρίζουμε την κτηματολογική αξία του ακινήτου, η οποία προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας την επανεκτίμηση του κτηματολογικού εισοδήματος του ακινήτου με έναν συντελεστή που αντιστοιχεί σε 115,5 στην περίπτωση πρώτης κατοικίας ή 126 στο περίπτωση δεύτερης κατοικίας.
Αφού υπολογιστεί η κτηματολογική αξία του ακινήτου, αρκεί να ληφθεί υπόψη το 2%, στην περίπτωση πρώτης κατοικίας ή 9%, στην περίπτωση δεύτερης κατοικίας, του αποτελέσματος για να γνωρίζουμε πόσο ο φόρος ταξινόμησης θα είναι.
Στις αγοραπωλησίες κατοικιών μεταξύ ιδιωτών, σχεδόν όλοι χρησιμοποιούν αυτό το σύστημα, ακόμη και σε περιπτώσεις που η τιμή πώλησης του ακινήτου είναι χαμηλότερη από την κτηματογράφηση, καθώς είναι το ασφαλέστερο σύστημα αποφυγής προβλημάτων με τον Οργανισμό Εσόδων.
Ποια είναι η πράξη
Η πώληση μπορεί να ειπωθεί ότι ολοκληρώνεται όταν η συμβολαιογραφική πράξηή την πράξη μέσω της οποίας γίνεται η επίσημη μεταβίβαση της κυριότητας στον αγοραστή.
Το ακίνητο λοιπόν περνά από τον πωλητή στον αγοραστή με όλες τις νομικές και φορολογικές συνέπειες.
Είναι πολύ σημαντικό, πριν την υπογραφή της πράξης, ο συμβολαιογράφος να κάνει όλους τους απαραίτητους ελέγχους για να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο ανήκει πράγματι στον πωλητή, ότι είναι απαλλαγμένο από υποθήκες και ότι είναι κανονικό πολεοδομικά και κατασκευαστικά.
Μάλιστα, πριν από την υπογραφή της πράξης απαιτούνται ορισμένα έγγραφα που πρέπει να παραδοθούν στον συμβολαιογράφο, μεταξύ των οποίων:
- έγγραφα ταυτότητας·
- την πράξη προέλευσης με την οποία αγοράστηκε προηγουμένως το ακίνητο·
- τυχόν οικοδομικές συμφωνίες·
- το κτηματολογικό σχέδιο·
- οικοδομικές άδειες.
- Μπορεί να φαίνονται ασήμαντες συστάσεις, αλλά συχνά η έλλειψη ελέγχων σε αυτές τις μικρές λεπτομέρειες είναι που στη συνέχεια δημιουργεί μεγάλα φορολογικά προβλήματα ή σας σώζει από πιθανές απάτες.
Εάν, από την άλλη πλευρά, ενδιαφέρεστε να ανακαλύψετε και να κατανοήσετε καλύτερα πώς λειτουργεί η αγορά και η πώληση ενός ακινήτου μεταξύ εταιρειών ή μεταξύ εταιρειών και ιδιωτών ή εάν ενδιαφέρεστε για τον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα, τότε μπείτε κοινότητα δωρεάν, όπου θα μπορείτε να βρείτε άλλο περιεχόμενο που σας ενδιαφέρει και θα μπορείτε να συγκρίνετε τον εαυτό σας με άτομα που έχουν ήδη πραγματοποιήσει εργασίες, τόσο ως άτομα όσο και με εταιρείες.
